Une servitude est un droit de passage sur un terrain au profit d’un autre qui le jouxte. Ce droit est perpétuel (il ne part pas avec le temps) et est réel (attaché au bien immobilier et non au propriétaire). Le bien qui subit cette servitude est le « fonds servant », celui qui en est bénéficiaire est le « fond dominant ». Petit tour d’horizon sur son fonctionnement.
Si le terrain ne comprend pas déjà de parcelle dédiée à un passage, que cette dernière s’avère être trop étroite pour faire passer un véhicule, ou qu’elle ne donne pas la sécurité attendue (pente, absence de barrière, terrain glissant, etc), vous pouvez effectivement négocier avec votre voisin pour qu’il vous accorde un droit de passage sur sa propriété (art. 686 du code civil). Mais à plusieurs conditions.
Un droit de passage conventionnel
Ce droit doit être apposé à l’écrit, et faire l’objet d’un accord amiable, qu’il soit temporel ou accordé de manière permanente. Votre voisin peut y ajouter ses propres conditions. Par exemple, il peut être prévu à ce que vous l’empruntiez à pied ou à vélo, mais en aucun cas en voiture ou avec tout autre véhicule à moteur. Votre voisin peut aussi restreindre l’accès à certaines personnes – vous et votre famille exclusivement, par exemple. Souvent, une plage horaire de passage y est précisée afin de permettre à votre voisin de protéger sa tranquillité. Par exemple, aucun droit de passage ne sera autorisé le dimanche, et les jours de semaine avant 10 heures du matin et après 22 heures du soir.
Si vous êtes amenés à dégrader les lieux de passage (par exemple lors de l’utilisation de gros engins pour réaliser des travaux), il est recommandé de mentionner à l’écrit les conditions de remise en l’état des lieux, qui seront intégralement à votre charge.
Dans le cas d’un droit de passage permanent
L’accord écrit s’impose aussi ici, mais cet accord doit obligatoirement être complété d’un acte notarié - puisque le droit de propriété du fonds servant sera touché. Le notaire la fera publier au Service de la publicité foncière, afin qu’elle soit opposable aux tiers (éventuels futurs acquéreurs, héritiers…). Ce droit de passage se transmettra lors de chaque revente. Le propriétaire d’une parcelle grevée d’un tel droit devra en informer le futur acquéreur, de même que le propriétaire de la parcelle qui bénéficie de ce droit.
La Cour de cassation considère néanmoins que la mention de l’existence d’un droit de passage permanent dans l’acte notarié n’est pas suffisante à établir ce droit de servitude (cass. civ. 3e du 12.4.2012, n° 10-28015). L’acte notarié devra être complété de l’accord écrit, qui sera considéré comme l’unique titre constitutif de la servitude. La Cour a, par ailleurs, déjà cassé une décision légitimant un droit de passage en se fondant uniquement sur l’acte notarié sans vérifier que ce dernier faisait référence à un acte écrit d’accord de servitude (cass. civ. 3e du 30.4.2003, n° 00-21710). L’acte notarié peut être, à lui seul, un commencement de preuves par écrit mais, pour être totalement pris en compte par le juge, il devra nécessairement être corroboré par d’autres éléments, tels que des témoignages, des photos et - élément le plus pertinent - l’accord écrit (cass. civ. 3e du 31.1.2012, n° 11-10936).
Que faire si le terrain de mon voisin est enclavé ? Peut-il exiger un droit de passage sur ma propriété ?
Si ce terrain est réellement « enclavé », c’est-à-dire s’il ne comporte aucun accès à la voie publique, la réponse à cette question est « oui ». Votre voisin peut exiger un droit de passage sur votre propriété, mais dans certaines situations strictement réglementées, et moyennant une indemnisation des dommages qu’ils vous occasionnera.
En cas de litige, le tribunal jouit d’un pouvoir souverain d’appréciation. Ainsi, des juges ont estimé qu’un terrain situé à 30 mètres de la voie publique et accessible par une sente piétonnière (cass. civ. 3e du 9.5.2001, n° 99-14447) ou desservi par un escalier de 12 marches ne peut être considéré comme enclavé (cass. civ. 3e du 1.10.1997, n° 95-15706).
L’enclave d’un terrain est l’impossibilité absolue d’accès. Une petite route, un chemin étroit ou un terrain accessible est suffisant pour lever l’enclave et ainsi empêcher votre voisin de vous imposer une servitude. Mais s’il existe une sortie ou un chemin y donnant accès, mais qu’une décision de justice ou un certificat d’urbanisme délivré par la commune en interdit l’utilisation, le terrain devient enclavé.
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